Апарт-отель: что это такое? Преимущества, виды и характеристики
Рынок недвижимости пестрит красивыми терминами: «апарт-отель», «доходный дом», «гостиница квартирного типа», «апартаменты гостиничного типа», «апартаменты квартирного типа» и др. Как говорится, поиграем в игру «Найди 10 отличий». Осложняет задачу тот факт, что один и тот же объект может быть назван по-разному, причем в одном и том же источнике.
Возьмем, к примеру, Art Apart Hotel Moscow. Несмотря на свое название, навевающее мысли об апарт-отеле, на сервисе Booking он позиционирует себя как «Апартаменты» и, в принципе, вполне соответствует этому типу средств размещения. Смотрим описание номера: «В числе удобств кондиционер, полностью оборудованная кухня с обеденной зоной, телевизор с плоским экраном и собственная ванная комната с душем, феном и бесплатными туалетно-косметическими принадлежностями. В числе удобств микроволновая печь, холодильник и чайник». Из услуг – прачечная а также бизнес-услуги (факс и ксерокопирование).
А вот апарт-отель «У Кремля» соответствует своему заявленному статусу «апарт-отеля». В частности, здесь предлагается континентальный завтрак, из услуг – круглосуточная стойка регистрации и ежедневная уборка.
Следует отметить, что употребление терминов «апарт-отель» и «апартаменты» как равнозначных встречается практически повсеместно. Также весьма слабая граница наблюдается между понятиями «апарт-отель» и «сервисный отель».
Причина – отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.
В данной статье мы рассмотрим понятие «апарт-отель» и некоторые близкие к нему виды недвижимости, не претендуя при этом на освещение всех нюансов в этой сфере.
Что такое апарт-отель: характеристики
Самое «свежее» определение этой категории отелей дано в постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее Постановление).
В соответствии с Постановлением, апартотель (по какой-то неведомой причине в официальном документе этот вид гостиницы написан слитно) — это вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».
Приложение 2 Постановления дает следующие определения интересующих нас категорий номеров
1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)
Итак, апарт-отели, как и все гостиницы, должны проходить обязательную классификацию. В них, как во всех отелях (причем любого уровня), согласно Постановлению, должны круглосуточно обеспечиваться:
- ресепшн (регистрация, система бронирования номеров и др услуги);
- холодное и горячее водоснабжение;
- отопление для поддержания не менее +21,5 градуса в жилых помещениях;
- бесперебойная работа лифтов при их наличии;
Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом гостиничном номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.
Категории номеров, из которых состоят апарт-отели, «автоматически» предполагают определенную «звездность». Соответственно, согласно Постановлению, для них будут обязательны к соблюдению дополнительные требования. В частности, для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:
- внешнее освещение здания и прилегающей территории в темное время суток;
- площадка для кратковременной парковки автотранспорта;
- освещаемая или светящаяся вывеска;
- вход для гостей, отдельный от служебного входа;
- охранная сигнализация, видеонаблюдение в общественных зонах и коридорах жилых этажей и др
Апарт-отели могут предлагать также фитнес-залы, СПА, ресторан; в курортных отелях могут быть свои пляжи, бассейны, анимация и др атрибуты «пляжной» гостиницы.
Если пересказать законодательство своими словами, то апарт-отели создают видимость проживания «у себя дома» (за счет наличия мини-куни в номере), при этом они являются гостиницей с достаточно жестко регламентированными стандартами.
Исходя из своей сути, апарт-отели очень удобны для семей с детьми (большое пространство (по сравнению со стандартными номерами), возможность самостоятельно приготовить любимое ребенком блюдо и проч), для командировочных. Такой вид гостиниц часто выбирают туристы для длительного проживания.
Проживая в апарт-отелях, можно совмещать приготовление еды самостоятельно с питанием в ресторане, который находится также в отеле.
Отели 5* 4* 3 * ЧТО ЭТО?
Немного истории
Первый апарт-отель был открыт в 1975 году в городе Вичита (штат Канзас, США). Его концепцию разработал Джек Де Боер, который взял за основу популярные в Европе апартаменты и «добавил» к ним гостиничный сервис. Впоследствии Де Боер создал первые цепи гостиниц, ориентированных на длительное пребывание: Residence Inn, а затем Summerfield Suites и Candlewood Suites, а первый апарт-отель выкупила гостиничная сеть Marriott.
Кстати, президент США Дональд Трамп в свое время также «вложился» в гостиничную недвижимость, в том числе в строительство апарт-отелей. Сейчас открытием кондо-отелей (номера в них можно приобрести в собственность) занимается Trump Organization. К примеру, в Панама-Сити это – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, 5* стоимостью около 270 млн долл. На момент постройки в 2011 году 70-этажное здание в форме развевающегося паруса являлось самым высоким зданием Латинской Америки. Комплекс включает отель, кондоминиумы (от 1 до 4 спален), магазины, рестораны, фитнес-центр и пространство для организации конференций.
На сегодняшний день апарт-отели находятся в управлении таких крупнейших гостиничных операторов как Four Seasons, Hilton, Hyatt, Regent International, Ritz-Carlton, Rosewood, Sonesta и Starwood.
Если говорить об апарт-отелях в России, управляемых крупными гостиничными операторами, то их не так много. Один из примеров — Staybridge Suites St Petersburg, управляемый InterContinental Group.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОТЕЛЕЙ ПО ЗВЕЗДНОСТИ| ТИПЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗМЕЩЕНИЯ В ОТЕЛЯХ| КАТЕГОРИИ ПИТАНИЯ
Особенности апарт-отелей
Международная практика подразделяет апарт-отели на два вида:
- Отели, предоставляющие только апартаменты. Пример: Space Apart Hotel (Лондон). Отель состоит из роскошных номеров – студио. В каждом номере полностью оборудованная кухня, стиральная машина. При этом гости могут пользоваться также общей прачечной. Множество ресторанов и кафе находятся в непосредственной близости от отеля. Ресепшн работает круглосуточно.
- Отели смешанного типа: здесь есть как апартаменты, так и обычные гостиничные номера. Пример: Harry's Home Wien Hotel & Apartments (Вена). Апартаменты оснащены мини-кухней, при этом для всех гостей отеля подается завтрак. Отель расположен в здании торгового центра Millennium City, в котором работают рестораны-партнеры, предлагающие гостям отеля питание со скидкой.
Особенность бронирования апарт-отелей – часто открытая дата выезда, преимущественно длительное проживание и, как следствие, особое внимание со стороны персонала к предпочтениям гостей. Как правило, апарт-отели предлагают гостям проживание на относительно длительный срок, но минимальный – неделя. Тем не менее, минимальный и максимальный срок проживания устанавливаются управляющим гостиничным оператором. Такая практика, по крайней мере, существует в странах Европы и в США. Здесь, кстати, апарт-отели могут быть самого разного уровня, они отличаются друг от друга удобством расположения, площадью номеров и уровнем сервиса. В России апарт-отели (если следовать логике Постановления 2019 г) — это гостиницы, как минимум, среднего уровня, но не эконом-сегмента. Об этом говорят типы номеров, из которых состоят апарт-отели (студия и апартаменты) и требования к ним.
Известные гостиничные сети и принадлежащие им апарт-отели
Принадлежащие ей апарт-отели или бренды
- InterContinental Hotels Group
- Homewood Suites By Hilton
- Residence Inn by Marriott
- Бренд отелей Adagio
Есть также сети, чьи отели в принципе позиционируются как отели длительного и при этом бюджетного проживания: Extended Stay America, Choice Hotels International, InTown Suites, Studio 6 (США), TFE Hotels (Австралия, Новая Зеландия, Германия) и др.
В России апарт-отели очень популярны в Москве и Санкт-Петербурге, но в связи с расширительным толкованием понятия этого типа гостиниц под апарт-отели попадает достаточно много форм недвижимости.
Апарт-отели: плюсы и минусы растущего сегмента недвижимости
Преимущества для гостей вытекают из самой сути апарт-отелей: проживание здесь будет стоить дешевле, чем в номерах «обычного» отеля, если мы говорим об отелях одинакового уровня. Если для гостей важна возможность готовить самостоятельно и тем самым почувствовать себя как дома, то это также будет плюсом.
Также давайте посмотрим на апарт-отели с точки зрения инвестора:
- Приобретая апарт-отель (или номер), инвестор становится его полноправным собственником;
- Вопросы по управлению имуществом (поиск арендаторов, контроль своевременной оплаты, обслуживание номеров и всего гостиничного комплекса) лежит на управляющей компании;
- Высокая доходность в размере 8-11% в год.
Что касается минусов, то они будут различаться в зависимости от того, какой именно вид недвижимости подразумевается под апарт-отелем в каждом конкретном случае. Если иметь ввиду «негостиничные» апартаменты (во многих источниках их также называют апарт-отелями), то основные недостатки – отсутствие инфраструктуры, обязательной для жилой недвижимости (наличие в непосредственной близости детских садов, школ, магазинов и проч); повышенные тарифы на коммунальные услуги; невозможность в нежилом помещении сделать постоянную регистрацию и др. Подробно мы рассмотрели этот вопрос в статье «Что такое апартаменты – отличие от других помещений».
Отличие отелей, апартаментов и апарт-отелей
Апарт-отели – это, условно говоря, «золотая середина» между гостиницами и апартаментами. Они объединили в себе удобства комфортного жилья и гостиничный сервис. Однако не будем забывать, что в связи с отсутствием четких регламентов различия между этими видами недвижимости достаточно размыты.
Чем мотель отличается от отеля? Разница между отелем и мотелем. Советы путешественникам!
Чем апарт-отели отличаются от апартаментов
Если кратко, то понятие «апартаменты» можно рассматривать как в широком смысле слова (так, в принципе, и происходит на практике), так и в узком (в данном случае, в соответствии с законодательством).
В первом случае все апартаменты подразделяются на две большие группы
Гостиничные
Они, в свою очередь, делятся на следующие основные подгруппы:
- Апартаменты (смотрим определение в Приложении 2 к Постановлению 158). В принципе, апартаменты как номера высшей категории могут быть в любом отеле, если они соответствуют требованиям к данной категории номеров. Как правило, если апартаменты расположены в «классической» гостинице, то их доля не превышает 10% от общего числа номеров.
- Апартаменты в апарт-отелях. Как было сказано выше, в соответствии с новой классификацией, в апарт-отелях есть только номера категории «студия» и «апартаменты». Несмотря на то, что апартаменты (либо апарт-отели) позиционируют себя как гостиницы для длительного проживания, их вполне можно забронировать на сутки. Закон данный вопрос никак не регламентирует.
- Сервисные апартаменты (апарт-отели, доходные дома). Они напоминают предыдущие, но с той разницей, что номера сдаются в долгосрочную аренду (от 1 месяца). В отличие от первых двух категорий средств размещения, здесь аренда рассчитывается ежемесячно, исходя из площади номера, при этом сервисные услуги оплачиваются отдельно. Обычно сервисные апартаменты представляют собой отдельно стоящие здания с большими квартирами. Основное их отличие от апарт-отелей как разновидности гостиниц – отсутствие дополнительной инфраструктуры внутри здания (ресепшн, рестораны и т.п.). Это приближает сервисные апартаменты к апартаментам в жилых домах или многофункциональных центрах. По сути это аналог жилого дома, где все квартиры сдаются в аренду и при этом предполагают некий набор сервисных услуг, например, уборка и смена белья один или два раза в неделю. Минимальный сервис роднит такие апартаменты с «обычными отелями». Зарубежом сервисные апартаменты достаточно популярны и представляют собой автономные дома с консьержем.
- В кондо-отелях. Это средства размещения уровня 5 звезд. Инфраструктура включает, в том числе, рестораны, бары, бассейн, СПА-зону. При этом собственник, на то время, когда он не проживает в эти апартаментах, получает возможность передать их в управление с целью получения дохода. Первые три типа апартаментов можно арендовать (на короткий или длительный срок), но нельзя приобрести в собственность. Купить жилплощадь (один или несколько номеров) можно только в кондо-отелях.
Деловые
Офисные апартаменты, представляющие собой жилье в многофункциональных центрах, а также в жилых домах. Такую недвижимость можно как купить, так и арендовать.
Напомним, однако, что 1 октября 2019 г. вступит в силу Закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 15 апреля 2019 г., в соответствии с которым «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Предполагается, что после вступления закона в силу количество мини-отелей, а также апартаментов (в рассматриваемом контексте) сильно сократится.
Аренда апартаментов
В отличие от гостиницы, собственником отдельных номеров в «негостиничных» апартаментах может быть физическое лицо. Часто, приобретая такую недвижимость, владельцы сдают ее в аренду.
При этом собственникам таких квартир не надо самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей в аренду и другими вопросами. Для этого в апартаментах есть собственная служба, а хозяева апартаментов только ежемесячно получают на свой счет прибыль от сдачи жилья в аренду. Хотя, как показала практика в Москве и Санкт-Петербурге, последние годы более 70% апартаментов приобретаются не для последующей сдачи их в аренду, а для собственного проживания.
Мы рассмотрели кратко понятие апартаментов в широком смысле, хотя на практике, вариаций и вопросов гораздо больше.
Если говорить об апартаментах в узком (законодательном) смысле, единственное определение апартаментов дано в Приложении 2 Постановления 158, когда апартаменты определяются как вид гостиничного номера. В этом контексте апартаменты – это один из двух видов номеров в апарт-отеле. Следуя этой логике, говорить о разнице между апартаментами и гостиницей (в данном случае, апарт-отелем) будет некорректно, поскольку эти понятия будут неравнозначными, как частное и общее.
Уборка и питание в апартаментах и апарт-отелях
Сравнивая вторую («негостиничную») группу апартаментов и апарт-отели (если их рассматривать как разновидность гостиниц), имеет смысл провести различия в оказании определенных услуг. Для наглядности занесем их в таблицу
Апартаменты (в многофункциональных центрах)
Апарт-отели (вид гостиницы)
От квартир апартаменты отличаются наличием дополнительного сервиса. Здесь можно заказать (но изначально эта опция не предусмотрена) уборку квартир, химчистку одежды и другие услуги.
Несмотря на то, что уборка возлагается на постояльцев, в апартаментах может не быть нужных приспособлений. Тем самым арендодатели вынуждают либо заказывать эту услугу за дополнительную плату, либо приобретать все «девайсы для уборки» самостоятельно. Второе имеет смысл в случае длительного проживания.
Ежедневная уборка номеров обязательна (на основании Постановления Правительства РФ №158)
Некоторые апартаменты могут предоставлять питание, например, завтраки. Это характерно для городских апартаментов.
Правда, апартаменты, расположенные в курортной зоне, часто предлагают питание как в обычном отеле: завтрак, полупансион или полный пансион.
Несмотря на наличие кухни в номерах, отель, как правило, оснащен рестораном.
Чем апарт-отели отличаются от гостиниц
Здесь также вопрос будет рассматриваться в зависимости от того, что вкладывать в понятие «апарт-отель». Если следовать единственному определению апарт-отеля, данному в Постановлении №158, то апарт-отель является разновидностью гостиницы (с кухней и большой площадью номера) следовательно, в данном контексте мы сравнивать эти понятия не сможем.
Если рассматривать апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах, то здесь различия с гостиницей будут уже существенными. В таком апарт-отеле будет минимум гостиничных услуг (например, бронирование, уборка за дополнительную плату, возможно, завтраки), а проживание обойдется значительно дешевле, чем в «обычном» отеле такого же уровня. Также существенное отличие в том, что для заселения в апартаментах необходим договор аренды, а для заезда в отель достаточно брони. Такие апарт-отели не подлежат, разумеется, общей гостиничной классификации, хотя внутри этого сегмента есть свои уровни: эконом, стандарт, бизнес, люкс. Также в апарт-отели допустимо заселение с животными; в «обычных» гостиницах это, как правило, запрещено.
Апарт-отели, в чем отличие от жилых домов
Говоря об отличиях, важно понимать «точку отсчета», в данном случае, что именно подразумевать под апарт-отелем.
Апарт-отель как разновидность гостиницы (нежилое помещение) отличается от жилого дома очень существенно.
Апарт-отель как комплекс апартаментов в бизнес-центрах и жилых домах также отличается от обычных жилых квартир. Подробно эти нюансы были рассмотрены в статье, посвященной апартаментам.
